二手房購房者　六成為首次置業(yè)

萬江樓盤

民盈山·國貿(mào)中心

文/廣州日報全媒體記者蔣幸端

圖/廣州日報全媒體記者石忠情

9月份，東莞一手住宅打響降價第一槍，吸引了二手房購房者回流一手房市場，讓受到“三價合一”、房貸利率提高、成交持續(xù)低迷的二手房市場雪上加霜，成交量回落至2015年前水平。相關(guān)研究機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年東莞二手房成交量整體在低位運行，第三季度二手住宅成交量比去年同期減少兩成半，比2016年同期減少約五成。而二手房購房者六成為首次置業(yè)。

市場

三季度二手房網(wǎng)簽量同比下降兩成半

東莞市房產(chǎn)管理局網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2018年第三季度東莞二手網(wǎng)簽量共9632套，環(huán)比二季度上升7.4%，同比去年同期下降兩成半，是近幾年以來同期的最低水平。據(jù)合富置業(yè)介紹，從月度來看，進入下半年后，7月、8月、9月份東莞的二手網(wǎng)簽量呈持續(xù)下滑的趨勢，月均網(wǎng)簽量僅在3000套左右，與2016年同期月均近6000套的水平相比，幾近折半。

據(jù)了解，自2016年10月東莞正式出臺限購政策后，不少一手房購房者轉(zhuǎn)向二手房市場，一度推動了二手住宅成交量上升;然而進入2018年，東莞實行“三價合一”政策，二手房購房成本大幅度提高，疊加房貸利率上浮甚至對二手房停貸的政策影響，東莞二手房成交量轉(zhuǎn)為持續(xù)低迷，跌入低谷。

樂有家研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，三季度9月東莞二手商品房成交2810套，環(huán)比8月下跌10.4%，過戶量連續(xù)兩周下跌。

臨深片區(qū)二手房成交量同比下滑超兩成

在樓市限購政策影響下，深圳客退潮讓二手樓市購房客戶大量減少。

合富置業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，與去年同期相比，今年第三季度東莞各大片區(qū)二手房交易規(guī)模普遍同比下滑，僅水鄉(xiāng)新城片區(qū)因基數(shù)低影響，同比出現(xiàn)上升。其中成交最熱的仍然是東南臨深片區(qū)，第三季度合計共成交3070套，環(huán)比上升9%，但同比仍下滑23%，其成交主要由樟木頭鎮(zhèn)貢獻。因樟木頭鎮(zhèn)樓市發(fā)展較早，二手房價低，成交量長期居于高位。數(shù)據(jù)顯示，第三季度樟木頭鎮(zhèn)二手房網(wǎng)簽量共1731套，占東南臨深片區(qū)成交的五成以上，同時，樟木頭鎮(zhèn)也是全市二手網(wǎng)簽量第一的區(qū)域。

城區(qū)方面，第三季度二手網(wǎng)簽量共2650套，是唯一一個同比環(huán)比皆下滑的片區(qū)。東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)二手房網(wǎng)簽保持在1500套以上，其中黃江鎮(zhèn)和常平鎮(zhèn)的二手網(wǎng)簽量亦位居全市的前列。

現(xiàn)狀

二手住宅成交均價走勢平穩(wěn)

據(jù)合富置業(yè)介紹，進入2018年，東莞的二手住宅成交均價結(jié)束了調(diào)控前的上漲勢頭，前三季度的二手住宅成交均價走勢十分平穩(wěn)。樂有家各門店監(jiān)控數(shù)據(jù)也顯示，9月份東莞二手房帶看量繼續(xù)下跌，業(yè)主放盤量也微跌;在掛牌價方面，9月六大片區(qū)掛牌價與8月環(huán)比持平，變化很小;在網(wǎng)簽價方面，9月二手商品房成交均價15425元/平方米，環(huán)比8月上漲0.83%，價格波動不大，整體比較平穩(wěn)

業(yè)內(nèi)人士透露，東南臨深片區(qū)二手房價出現(xiàn)明顯的下調(diào)行為，部分深圳業(yè)主甚至降價50萬元出售房產(chǎn)，在市場成交持續(xù)下滑的情況下，買賣雙方的觀望情緒進一步加重。記者在采訪中了解到，近期二手房成交冷淡，相比以前，業(yè)主放盤時間加長，一方面不急著用錢的業(yè)主不愿意過多降價出售，另一方面受到一手房降價影響，買家回流一手房市場，對于購房成本更高的二手房不再青睞。

手上持有多套房產(chǎn)的投資客梁先生告訴記者，他曾經(jīng)想將手上的物業(yè)進一步優(yōu)化整合，將一些位置不好的賣掉，轉(zhuǎn)而購入一些地段好的TOD物業(yè)，但是他發(fā)現(xiàn)今年二手房很難賣。“幾套房產(chǎn)放出去很久都沒有出售成功。”

購買二手房超六成為首次置業(yè)

除了樓價的逐步走穩(wěn)，政策也促使東莞的二手房成交結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯的轉(zhuǎn)變，首次置業(yè)需求增加，投資需求進一步減少。

據(jù)合富大數(shù)據(jù)顯示，從東莞二手房的購房群體來看，首次置業(yè)者的成交占比出現(xiàn)了明顯的增加，從年初占比的47%，上升至第三季度的64%，升幅十分明顯，是2017年以來的高位，當中超過四成的買家選擇總價在100萬~200萬元之間的物業(yè);除了首次置業(yè)買家比例出現(xiàn)變化外，改善型的買家也有所增多。在第三季度的成交中占比為30%，比年初增加了11個百分點，也是近一年來的高位。

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